项慧芳和您聊投资分时度假房的优与劣

中国经济的增长和发展让很多人走出国门,在全世界周游和投资。我在夏威夷遇到几家中国游客在夏威夷投资了分时度假房(Time Share,酒店或公寓房)。跟他们闲聊,发现他们对分时度假房的了解并不深入,觉得地段好,价格那么便宜,没有多考虑就买了。我在夏威夷拥有地产经纪人执照27年了,在此向大家简单介绍一下。
夏威夷分时度假房投资
分时度假房的起源可追溯到1964 – 1968年位于法国阿尔卑斯山的滑雪胜地Hapimag,一家法国公司首先推出了分时度假的创意,他们把酒店或公寓房间的使用时间划成一段一段,分别卖给定期前来度假的人。该公司的广告口号是:“买酒店比租还便宜!” 该公司把昂贵的不动产变成了相对来说非常便宜的分时产品,因此招来了很多买家,获得巨大的成功。该公司也赶上了好的时候,因为当时是一个全球航空旅行爆炸式增长的年代,由于现代科技的进步,欧美经济飞跃性的发展,虽然不是每户家庭都能在海滩上买得起房子,但通过跟别人分时拥有同一栋别墅或公寓,对大多数人来说都是触手可及的。当时的人们觉得购买滑雪季节里一年一个星期的使用权,不但便宜,而且避免了到达目的地没有房间的难堪。现在轮到我们中国人有同样的想法了。几个家庭共同拥有一栋别墅或公寓轮流使用,每年可以保证在同样的时间段里去自己想去的地方住一段时间,相对自己独自买房造成相当大的现金支出来说,想想也真划算!

分时度假房分永久产权和定时使用权两种。大多数人购买的是永久产权,也就是说,买主购买的是度假屋的实际所有权。而购买定时使用权的业主,顾名思义,只是购买特定时期使用度假屋的权力,他们会收到有具体年份的分时度假屋的使用证书。业主们每年的使用时间和拥有房产的股份多寡取决于他们购买时的选择,1/12的股份一年使用一个月,1/52的股份一年使用一周,1/104的股份则每两年使用一周。另外,房屋的性质、面积的大小和使用时间的不同价格也不相同。

夏威夷的分时度假房最早出现在1969年的可爱岛,美国本土的分时度假房则于1970年代率先出现在佛罗里达州。当时美国经济正在腾飞,各种公寓楼房像雨后春笋一样从大地的上各个角落相继崛起,很快就有很多闲置的公寓出现,这为分时度假房的市场提供了成长和发展的平台。大多数购买分时度假房的人是因为觉得便宜,只要几万美元就可以购买到配套齐全的度假房,每年的维护费由多户人家共同分担,而且是永久产权。相对于住酒店或租公寓需要支付的费用,而且酒店的费用每年都在涨价,呵呵,想想都觉得美。

问题是,随着时间的推移,问题就逐渐显露出来了。

1)分时度假房最适合的人群是那些能够保证每年在特定的时间去特定的地点度假的人。如果你是忙碌不堪不能固定日程表的人, 购买分时度假屋就要慎重考虑了分时度假房的基本原理了。 比如说你买了一个星期的分时度假房,可以每年在固定的地方使用,或者每年在该系统不同的地点使用。当你买的时候,你的计划是今年夏天去洛杉矶玩影城,明年冬天去科罗拉多滑雪,后年的春天去巴黎看时装。 问题是,计划永远赶不上变化,据专业统计数字表明,大约只有2%的分时度假业主每年会根据自己的时间表落实自己的旅游计划,98%的业主不得不每年通过管理公司去跟别人交换度假的时间和地点。如果你没有合适的交换后去的地方或时间,你得到的是情绪的失落和经济的损失。

2)购买分时度假屋看似便宜其实不一定便宜。因为第一次支付的价格并不是唯一的开销。如果所购买的分时度假屋是在特定的地区特定的公寓,你连续去了几年之后你可能就不想去那个地方了,但是公寓每年的管理费、水电费和地税费你还是得继续缴纳,也就是说每年300至400美元的最基本的年费免不了。有些小公寓市场小,不一定能按你的要求短时间里把你的使用时间租出去,就是帮你租出去了,也会收取一定比例的服务费。如果你买的是连锁酒店的度假屋,连锁酒店的名气较大,通常你不用的话酒店会帮你租出去,但光度假村每年的管理费通常超过1000美元,而且每年都在增加。万一度假村决定对地产做重大改建,或者必须大修,这些费用便摊到股东的身上,那才叫血本啊。 分时度假屋还有一个隐藏的成本是旅行的费用。如果你买不起飞机票,光拥有分时度假屋是没有用的。但既然飞机票那么贵,干嘛总去那几个地方度假呢?

3)分时度假屋非常低迷的二手市场。二手的分时度假屋明显地比新推出的便宜很多,价格低至$1 – $3,000美元。为什么会这样呢?一个主要原因是市场上的分时度假屋太多了!每年有成千上万套的度假屋抛向市场。有许多人在购买的时候被人怂恿,轻信了销售员的许诺结果并没有得到实惠,也有一些人买了却没有机会去享用,不想再继续支付年度的维护费就低价抛掉了。

好在分时度假屋的概念是革命性的。随着它在世界各国的推广,它也在不断地补充完善自己。面对过去业主在交换使用的时间计划不够灵活或者太混乱的问题,分时度假逐渐发展出创新的积分制度。传统的交易计划是基于在相同价值或更低价值的基础上进行交易或交换分时度假。例如,1卧室公寓的业主不能交换2或3间卧室的公寓。在积分系统中,所有者的单位被转换成积分,然后积分可以像货币一样在任何时间在任何度假村预订任何大小的房间。它不仅更容易使用,而且相对没有压力。淡季旺季或公寓的大小只是改变点值(货币点数),而且积分可以用途广泛,不但可以用来住,也可以用来交换机票、娱乐场所的门票、租赁汽车和乘坐游轮等。

所以,购买分时度假屋有好有坏,不能以偏概全。但任何地产合约还是认真审视一下比较好。购买分时度假屋时一定要注意所购买的项目,最好是环球的大型连锁酒店集团的项目,事先上网上搜索一下公众的点评率,尽量不要购买没有造好的公寓,最好购买受美国法律保护的分时度假计划。分时度假屋适合每年如候鸟般度假的人群,作为投资不是很好的选择。